Bộ Tư pháp có 200 mẫu hợp đồng liên quan đến kinh doanh BĐS nhưng các chủ đầu tư luôn đưa ra những điều khoản có lợi đẩy khách hàng vào thế bí
"Một cửa, nhiều ngách"
Bàn về vướng mắc thực hiện pháp luật kinh doanh BĐS, bà Nguyễn Thị Mai – Ban Pháp chế Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS quá nhiều. Riêng hệ thống pháp luật về đất đai đã có tới vài trăm văn bản. Ngoài luật lại còn các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các bộ, các văn bản của 64 tỉnh, thành phố trong phạm vi cả nước. Tất cả tạo nên một hệ thống văn bản lộn xộn, nhiều văn bản trùng lắp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới trái với Luật, Nghị định.
Thứ hai, các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai khá phức tạp. Luật quy định cơ chế "một cửa" nhưng thực tế lại "nhiều ngách" tạo nên một xã hội tiêu cực trong lĩnh vực đất đai. Thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch ở Việt Nam thực hiện mất từ 2 – 3 năm nên nhiều dự án khâu tiếp cận vấn đề đất đai rất khó khăn và triển khai chậm tiến độ.
Về giá đất được thay đổi hàng năm theo hướng tăng dần, không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Nhà đầu tư phải chạy theo cơ chế giá đất thị trường. Về vấn đề thu hồi đất, cũng còn nhiều bất cập như giá đất đền bù. Hình thức thu hồi đất cùng một mục đích thu hồi để phát triển kinh tế nhưng một loại do Chính phủ thu hồi và đền bù theo giá do Nhà nước quy định, loại khác để các doanh nghiệp tự thỏa thuận theo giá do cơ chế thị trường điều tiết. Về tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quá chậm, mẫu giấy thay đổi thường xuyên cũng gây khó khăn không ít đối với kinh doanh bất động sản. Thủ tục phức tạp, tiêu cực…
Bàn về thị trường BĐS Việt Nam, ông Nguyễn Văn Minh – Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS nước ta càng ngày càng không minh bạch bởi mỗi sàn đưa ra một mức phí, không sàn nào giống sàn nào, ăn chênh lệch đến 2, 3 lần. Mặc dù, Bộ Tư pháp có 200 mẫu hợp đồng liên quan đến kinh doanh BĐS nhưng các chủ đầu tư luôn đưa ra những điều khoản có lợi đẩy khách hàng vào thế bí. Để tạo ra một thị trường minh bạch là hoàn toàn khó.
Ở một khía cạnh khác, ông Minh cũng đưa ra ví dụ, tại Nghị định 71, việc xây dựng chung cư mini, Chính phủ có quyền ban hành và đưa vào quản lý nhưng 63 tỉnh thành chưa tỉnh nào có giấy phép xây dựng. Chung cư mini không dành cho doanh nghiệp mà do tư nhân tự đứng ra xây. Theo quy định, nếu là chung cư mini thì không vượt quá 5 tầng và không có thang máy, tuy nhiên ở Hà Nội đã có rất nhiều chung cư mini mọc lên, có những chung cư 9,10 tầng. Thậm chí ở những mảnh đất lép kẹp trong ngõ cũng xin cấp giấy phép xây, có ngõ lên tới 5 – 6 chung cư mini. Bài toán được đặt ra là hệ thống giao thông, hàng quán được đặt ra như thế nào và sau khi bán từng căn hộ của chung cư đó thì mô hình quản lý ra sao?
Theo tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm - Tổng hội xây dựng Việt Nam, chính bản thân luật pháp cũng có nhiều khiếm khuyết. Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 71, Thông tư 16 có quy định việc ứng tiền trước khi mua bất động sản. Trong đó, người bán được huy động vốn, góp vốn dưới hình thức đặt cọc, vay vốn và ký quỹ. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc, vay vốn luôn thể hiện cam kết một phía có lợi cho người bán. Bởi thực tế, mua được một dự án BĐS ở Hà Nội không đơn giản. Người mua phải góp vốn bằng chính tiền tươi thóc thật thông qua hợp đồng hứa mua hứa bán nhưng lại chưa có các điều khoản bảo vệ mình.
Tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách
Trước tình hình trên, bà Mai kiến nghị nên ban hành một Bộ luật đất đai, về giá đất nên có cơ chế ổn định, không nên hàng năm ban hành một giá đất mới dẫn đến tình trạng giá đất ngày càng tăng. Nên ổn định giá đất trong thời hạn 5 năm. Nhà nước cần rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện xuống còn từ 3 – 5 tháng như các nước trong khu vực. Sớm ban hành cơ chế về tín dụng cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, nên tạo một cơ chế thông thoáng, chính sách lãi suất ổn định và không quá cao, sớm tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về BĐS trong phạm vi cả nước với thủ tục giản đơn.
Bà Mai cũng kiến nghị, để tạo cho thị trường kinh doanh BĐS sôi động hơn, thu hút vốn đầu tư nên mở rộng hơn nữa về các đối tượng mua nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đây là những mong mỏi của những người con xa tổ quốc nhiều năm nay.
Theo ông Vũ Xuân Thiện – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS, qua theo dõi và kiểm tra việc thực thi Nghị định 71 và Thông tư 16 cho thấy, hầu hết các nội dung của hai văn bản này đã đi vào cuộc sống và được đông đảo người dân đồng tình ủng hộ. Tuy nhiên, so với yêu cầu thực tế thì cũng còn một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu để bổ sung, hoàn thiện như: Nghị định 71 chưa quy định cụ thể về việc bổ sung các giấy tờ khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và trách nhiệm của cơ quan cấp giấy chứng nhận khi tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần, do vậy trên thực tế vẫn còn nhiều trường hợp mặc dù đã chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhừ ở nhưng cơ quan cấp giấy chứng nhận vẫn chỉ căn cứ vào Nghị định 88 để tiếp nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận mà không yêu cầu phải bổ sung thêm các giấy tờ chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
Quy định về xử lý vi phạm các hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở, đặc biệt là các hành vi vi phạm trong đầu tư xây dựng, hoạt động mua bán nhà ở vẫn còn nhẹ, chưa có tính răn đe cao, chưa có quy định cụ thể gắn trách nhiệm quản lý nhà nước của cơ quan chức năng, địa phương với việc giám sát các hoạt động kinh doanh nhà ở trên địa bàn.
Về giá đất nên có cơ chế ổn định, không nên hàng năm ban hành một giá đất mới dẫn đến tình trạng giá đất ngày càng tăng
Ở khía cạnh của luật sư, ông Trần Quang Huy – Công ty Luật Bross & Cộng sự kiến nghị nên sửa đổi hoặc hủy bỏ điều 63.6 của Nghị định 71 theo hướng cho phép các cá nhân, tổ chức liên quan đến nhà ở được ủy quyền thực hiện toàn bộ các công việc liên quan đến nhà ở mà không kể nhà ở đã xây dựng xong hay chưa.
Theo ông Huy, Luật nhà ở (tại Điều 10, Điều 15), Nghị định 71 (tại Điều 45) và Nghị định 88 về cấp sổ đỏ, sổ hồng (tại Điều 8) quy định về các điều kiện và thủ tục, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở rất đơn giản và thông thoáng, không có nội dung nào yêu cầu người mua phải xuất trình xác nhận của Sở Xây dựng để làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Vậy mà Thông tư 16 hướng dẫn chi tiết lại đặt ra các quy định làm khó cho người dân. Với những nội dung trên, ông Huy kiến nghị sửa đổi Thông tư 16 theo hướng bỏ nội dung quy định phải có xác nhận của Sở Xây dựng về việc phân chia nhà làm cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Tiếp thu các ý kiến trên, ông Thiện cho biết, trong thời gian tới Bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu, bổ sung để hoàn thiện nội dung của 2 văn bản nêu trên. Tuy nhiên, điều không thể phủ nhận, Nghị định 71 và Thông tư số 16 đã xử lý được hầu hết các vướng mắc phát sinh trên thực tế, tháo gỡ được các khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS và góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh và minh bạch.
Lưu Vân
